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　　本季度宏观政策及动态，重点包括：《中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》全文发布，建议明确提及“物业服务质量提升”，建立房屋全生命周期安全管理制度；12月10日至11日中央经济工作会议在北京举行，习发表重要讲话，强调着力稳定房地产市场；发改委、市场监管总局联合发调规范市场价格行为，治理价格无序竞争；国务院新闻办公室发布《碳达峰碳中和的中国行动》白皮书，明确中国2030年前碳达峰、2060年前碳中和的目标及“1+N”政策体系；住建部大力推动城市更新，全国400多个城市已全面开展城市体检；国务院总理李强提出坚持以人为本提高城镇化质量水平，深入实施城市更新行动；国家发展改革委、国家数据局等5部门联合印发《深化智慧城市发展推进全域数字化转型行动计划》，通过数据赋能推动城市全域数字化转型；国家发改委、国务院妇儿工委办公室、中国计划出版社发布《中国儿童友好城市发展报告（2025）》；城市居民委员会组织法首次在法律层面明确居委会“协助指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责，并协助调解物业纠纷”；国务院安委会部署开展高层建筑重大火灾风险隐患排查整治行动。

　　本季度政策主要集中在城市建设、住房品质提升以及招标人责任等相关领域。例如，市场监管总局发布《城市和社区可持续发展宜居城市总体要求》国家标准；住建部等九部门印发《贯彻落实〈中央办公厅、国务院办公厅关于推进新型城市基础设施建设打造韧性城市的意见〉行动方案（2025—2027年）》；住建部发布关于提升住房品质的意见，提出建立住房全生命周期安全管理长效机制，实施物业服务质量提升行动；国家发改委、住建部等8部门联合印发《招标人主体责任履行指引》，自2026年1月1日起实施。

　　在物业管理与服务规范方面，重庆支持“好房子”建设，探索房屋全生命周期管理及物业升级。长沙发布物业收费与电梯安全指引；湖南加强易地搬迁安置区物业管理。哈尔滨推行“网格+物业”联动；成都拟明确共有部分收益等归属业主。黑龙江发布物业服务退出规则；浙江、山西修订物管条例（2026年施行）；江西完善物业服务企业信用管理（2026年施行）。武汉2026年施行物业管理等新规；杭州废止部分示范文本；长春开展物业服务质量提升行动；北京出台物业服务评价办法。贵州鼓励“物业服务+生活服务”模式；泉州、上海、黑龙江规范物业服务招投标（上海新办法2026-2030年施行）；佛山支持物业服务“优质优价”。长沙明确物业在装修管理中的职责。

　　本季度重要事项：定于2026年7月1-3日在上海国家会展中心举办“2026中国国际物业管理产业博览会”；发布关于规范物业管理项目交接行为的倡议书；专家工作座谈会在江门市召开，落实“实施物业服务质量提升行动”的部署；印发《物业服务标准体系（3.0版）》；王志宏会长一行莅临碧桂园服务、黑龙江省物业管理协会调研指导；印发《全国物业服务标准化技术委员会2025年工作总结和2026年工作计划》；发布关于申报2026年度物业管理年度研究课题的通知；公益性“助老行动”在保定市正式启动。

　　本季度南京市物业管理行业协会重点事宜主要在设施更新指导、行业培训、技能提升、安全保障、沟通协作等多方面，如与南京市物业服务指导中心联合发布《2025年南京市超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新致物业告知书》；发布《一图读懂：南京市超长期特别国债支持住宅老旧电梯更新实施方案》；公布2025年度物业管理行业消防知识竞赛获奖名单；发布做好高层住宅小区消防安全隐患排查的倡议；举办“雷电灾害防御避险知识科普”专业培训暨2025年第十次公益培训；成功举办四场 2025 年南京市职工技能大赛和物业管理技能大赛赛前专项培训；“高层建筑、住宅小区消防检查要点及隐患治理”专业培训暨2025年第十一次公益培训成功举办；举办2025年第十二次公益培训；获市委社工部专项表扬；南京市物业管理行业消防知识竞赛颁奖仪式顺利举行；发布《设施设备重点机站房布置指引》；与南京工业职业技术大学经济管理学院开展双向交流；组织召开2025年南京市物业行业人大代表、政协委员专题工作会议，围绕行业发展难点等展开深入交流；召开“2025年度南京市物业管理行业宣传工作会议”。

　　本季度重点集中行业发展、居住保障、物业提升、政策管理等相关事项：住建部部长倪虹介绍“十四五”时期住房城乡建设高质量发展成就，在《人民日报》发表署名文章《推动房地产高质量发展》；2025年1-11月全国新开工改造城镇老旧小区2.58万个；人民日报发文《为何买了车位，还要收管理费？》；住建部全国住房城乡建设工作会议在北京召开，明确实施物业服务质量提升行动；最高人民法院发布物业服务合同纠纷典型案例；全国人大常委会法工委2026年将推动物业管理条例及时修订；住建局召开推动城市管理融入基层治理、开展城市管理进社区工作现场会，交流推广经验做法；全国物标委第二届第二次全体委员会议在北京市召开。

　　本季度主要事项包括：南京市召开2025年度电梯更新工作物业推进会；江苏省房地产业协会白蚁防治专委会2025年度常务委员会议在南京召开；江苏省物业服务行业研讨会在苏州举办；发布南京“十五五”规划建议；公布秦淮区2025年第三季度物业项目“红黑榜”；公布浦口区2025年10月物业服务管理“红黑榜”；公布鼓楼区2025年第三期物业服务项目“红黑榜”；南京市多家物业企业开展形式多样的消防安全活动；南京市纪委监委开展“阳光物业”专项治理；南京市住房保障和房产局发布《关于住宅小区部门执法清单化管理的工作方案》（征求意见稿）并公开征求意见；职工技能大赛“华夏银行杯”物业管理师、物业电工技能竞赛暨南京市物业管理技能大赛秩序维护员、会务服务技能竞赛成功举办；建邺区第二届物业管理服务行业比武竞赛” 落幕。

　　截至2025年底，物业管理行业上市企业总数达64家，2025年无新增上市物企。上市动态：2025年9月30日，国信服务向港交所提交上市申请书。此外，深业物业、文达通、奥联服务等数家企业仍在上市进程中。此外，此前无锡国资委旗下瑞景城市服务就H股上市相关的主要中介团队的招标，筹备港股上市。退市动态：融信服务于2025年3月18日完成私有化退市，成为继华发物业后第二家主动退市的物企。公告显示原因为“流动性压力与估值长期偏低”。 11月18日，金科服务发布公告也可能因要约收购而退市。这反映了部分上市物企在估值不理想、增长乏力或受关联方影响下的选择。

　　恒生指数表现最强，全年累计涨幅接近+27.77%，表明港股大盘整体向好，尤其在2月中下旬和8月后涨幅明显。沪深300表现同样强劲，全年涨幅+17.66%，但波动较大，4月和7月经历显著调整。物业板块整体跑输大盘，恒生物业服务及管理指数（+11.10%）和所有上市物企（-2.06%）表现明显弱于大市，显示物业板块全年承受较大压力。物业板块内部剧烈分化，港股通物企表现相对较强，全年涨幅+14.95%，尤其是在2-3月、6-8月有阶段性反弹。非港股通物企和江苏省-上市物企表现最差，分别累计下跌-16.55% 和 -13.70%，显示区域性和流动性较差的物企面临更大压力。

　　本季度物业股普遍下跌，其中，64家上市物企股价下跌7.41% 、港股通物企下跌2.63% 、恒生港股通物业服务及管理指数下跌6.60% 、恒生指数下跌4.56%、沪深300下跌0.23% ，江苏省4家上市物企下跌2.33%。截至12月31日，64家上市物企总市值达2846.42亿港元， 较上季度末下跌5.75%，较上年末上涨13.52%；45家上市物企市盈率PE(TTM)均值15.19倍（剔除异常值） ，较上季度末下降17.30%，较上年末下降25.45% 。

　　第四季度，物业行业拓展成果显著。中海物业在港澳地区实现四大业态协同发展，新增多个优质项目；长城物业、荣万家、第一服务等企业通过多项目签约显著扩大管理规模，其中长城物业三季度新增签约面积同比增长 28%；招商积余、福仁服务、天骄智慧服务等密集中标项目，覆盖住宅、商业、园区等多元场景；保利物业、万物梁行、华润万象生活等则在商业零售、企业总部等赛道斩获合作，保利物业更是集中进驻 60 + 家京东线下门店；新大正、瑞森生活服务等在学校、医院等公建领域表现突出，拿下多个大额合同；同时，世茂服务、和泓服务等多家企业顺利完成项目续约，行业规模扩张与存量深耕并行，服务版图持续向全国多城市、多业态延伸。

　　本季度品牌动态的内容重点关注：新希望服务升级发布品牌「幸福小红伞」，谱写党建公益融合大文章；茂服务举办二十周年庆典暨上市五周年“心光”产品品牌服务体系焕新发布会；产品升级：嘉诚新悦物业举办“悦启商写新未来”嘉悦企服产品升级发布会；保利物业发布高端服务体系“翡丽管家”；万物云核心科技产品“灵石3.0”全面商业化，首创“数字员工”租赁模式，推动不动产管理智慧和低碳升级；绿城服务正式发布“丽锦生活服务体系”；中海物业发布上海建国东路项目定制版「玖系」服务；华侨城服务推出全新城市服务品牌“华·城服”、正式推出全新企业服务品牌“华·企服”；国信服务全新一站式全屋家居服务品牌“信筑美居”正式开业；广州市时代物业管理有限公司正式更名为广州市时代邻里科技服务有限公司；万物云凭借5大AI案例在2025全球城市论坛上荣获中国“‘人工智能+’城市治理”特色案例奖；万物云亮相联合国气候变化大会COP30，分享基于数字化手段的城市碳中和管理实践；建发物业参编的《人工智能大模型智慧住区应用白皮书（2025）》正式发布；卓越商企服务旗下高端商务服务品牌卓品商务和荣耀接待中心分别荣获“年度金钥匙中国服务示范企业”、“年度金钥匙中国服务优秀团队”；万物云Onewo代表队在KaggleARCPrize2025全球人工智能竞赛中位列全球前3%，斩获银牌；杭铁物业正式通过ISO五体系扩项及社会责任体系首次认证，构建更完善的标准化管理体系。

　　金地智慧服务非住服务品牌“砺知书院”，通过“场景化视频+落地工具包”构建可复制、可持续的标准化服务体系；绿城服务开启“生活服务提升月”，围绕“五个一”开展安全体检、绿化整治、心声告白和服务关爱等活动；珠江城市服务在全国范围内开展“服务品质提升月”活动；中铁建物业以业主需求为导向，在党建引领、科技赋能的双轮驱动下，推动服务品质升级；金地智慧服务2025“安居焕新悦享生活”专项品质提升行动；中铁诺德聚焦客户与市场需求，对天津诺德中心21号办公楼开展服务品质提升专项行动；佳兆业美好“美好焕新·服务沁心”品质提升行动圆满收官；荣万家全面启动维修体系改革，聚焦业主核心诉求与行业服务痛点，构建“理论考核+实操比拼+服务口碑”三维评价体系；永升服务针对上班族“洗车难”的痛点，推出“小乐移动洗车”服务；瑞景城市服务全面完成的智慧停车升级项目，历经三年多打磨迭代的2.0版5G泊位机器人正式“上岗。

　　本季度战略合作的内容重点关注：碧南都物业携手海康威视引入多模态大模型文搜系列产品，将AI技术融入社区服务；碧桂园服务云南区域公司与云南财经大学法政学院在昆明举行了校企合作签约授牌仪式，海南区域与海南工商职业学院正式签约共建人才基地；杭铁物业与杭州职业技术大学商贸旅游学院签署协议，首个校企合作点正式落地；东原仁知服务与西北民族大学深化校企合作；中海物业与沈阳建筑大学举行交流座谈会，共同签署校企合作协议；中海物业与中建北方签署战略合作协议；杭铁物业与万科物业签署“红色领航·未来社区”党建共建；龙光智慧服务携手中国铁塔和汕头市龙湖区消防救援局，共同研发“电梯AI消防监控系统”；金碧物业与日立电梯签署物联网战略合作协议，共同发布“金碧物业智慧工程系统；武汉城建城市服务集团联手宇树、阿里达摩院试点“人机协同”；碧桂园服务与安徽科大能通成立合资公司，聚焦社区新能源服务领域；华润万象生活联手开云集团启动“可持续发展战略合作计划”；金地智慧服务与深信服科技签署战略合作协议；金茂服务与中化方胜订立人力资源服务框架协议；卓越商企服务携手申通快递，将服务延伸至苏州、揭阳等14个核心枢纽。

　　本季度股权合作的内容重点关注：宝龙地产拟向计划债权人出售宝龙商业32.4%股份；和泓服务拟787.74万元出售中山中正物业51%股权，构成须予披露及关连交易；金科股份拟出售金科服务22%股权予博裕投资，交易对价37.34亿港元；瑞安建业完成1亿港元出售物管公司；华润万象生活拟收购华润网络深圳及华网数据科技广州，订立2025年会员运营与营销业务框架协议；宋都服务664.83万收购绿地控股杭州世纪中心物业；经发物业6301万向经发地产收购经发大厦商业物业；国锐生活拟2.69亿收购春雨医生；合肥城建全资子公司琥珀物业吸收合并宣城置业；招商积余挂牌转让控股子公司衡阳中航地产60%股权的交易已完成；珠江股份以1元挂牌转让亿华公司41%股权，关联方嘉德丰为受让方；金科地产剩余50万股已转让予独立第三方宁宇；永升服务控股股东转让全部股权，持股23.54%股份将不再合并入旭辉控股报表；中海物业增资3900万元控股中建物业。

　　其中：朗诗绿色生活执行董事薛媛辞任，委任刘守伟为副董事长；碧桂园服务黄鹏辞任首席财务官，田田接棒，同时组织架构大调整；绿城服务非执行董事李海荣辞任；卓越商企服务CFO贾杰辞任，夏世刚全面负责财务工作；中海物业执行董事、副总裁庞金营因工作调动离职；李长江加盟信粤集团虹景物业；前合景悠活CEO王中琦出任高地（复悦生活）CEO；东原仁知服务罗韶颖调任为执行董事，自11月7日起生效；琳将由非执行董事调任为雇员董事，罗韶颖接任联席行政总裁；万科辛杰辞去董事长职务，黄力平接任；瑞森生活服务多名董事变动，黄清平、谢晨光退出，朱力接任董事会主席；潘晓虎接任董事长等职，朱力因退任不再担任相关职务；雅生活服务秘书及授权代表变更，傅美欣接任；远洋服务沈培英辞任公司秘书等职，陈嘉敏接任。

　　人才培养/培训方面，重点关注：招商积余2025年第二批住宅项目管家星级认证圆满落幕； 佳兆业美好2025年“精营+”K生活专项集训圆满收官、2025年“梧桐成长”管家体系集训圆满举行；华润万象生活与中山大学岭南学院启动全球物业管理领军人才培养计划；新大正举办“2025级储备项目经理（朱雀计划）”培训；联投美好生活举办红领青年大讲堂-骐骥计划（第二期）暨橙芯计划（第二期）培训；珠江城市服务 “菁华计划”正式启动。

　　本季度企业经营的内容重点关注：万物云在首届全国“AI+物业场景应用创新大赛”中夺冠；万科物业“AI智能客服”落地，已覆盖近3800个小区、600万户家庭；碧桂园服务自主研发的“零号居民”清洁机器人实现规模化落地，截至12月31日已交付1053台，覆盖以广东为核心的244个项目；鑫苑服务采用“外部商用LLM+智能体平台+专用智能体”的三层架构，成功落地400客服智能体和管家智能体等应用；宝石花物业参与编制的既有建筑加装电梯团体标准专项图集正式发布；万科物业清华大学气候变化研究院发布《中国物业行业碳中和战略与路径报告》，以万科物业的实践为样本，破解物业行业在碳中和过程中的权责问题，为社区碳中和提供范本；润华服务参与编制的智慧停车场管理规范发布；龙湖集团《龙湖集团好房子产品标准》正式发布；绿城服务ADM联动绿城文化发起“2025ADM城市爆改企划”；万物云提出的理想之地方案构建了“全域运营+技术底座+生态协同”模式，焕新城市服务；星盛商业其深圳福田星河COCOPark项目通过构建全场景的宠物友服务体系，创新实践获得了“深圳市宠物友好商业示范点”的称号；世茂服务推出宠物照护新业务；新大正通过“四个全面”管理机制和数字化技术赋能，助力中小机场实现平稳过渡和转型；永升服务2025年“悦心房屋体检”全面启动，为业主提供免费的房屋体检保养服务；保利物业2025年以“耕新有为”为精神坐标、“再进一步”为导向，在市场、品质、经营、组织四大维度实现突破；世茂服务2025年在品牌服务、业务发展、科技赋能、人才培养等方面实现新突破；瑞赢物业2026年将通过强化合规规范体系建设、加速信息化平台赋能、探索生态化服务延伸、构建“一强多点”市场拓展格局、深化运营模式变革五大关键举措主动破局；金茂服务“金益行动，让爱无碍”公益活动在成都市善工家园助残中心落幕；时代邻里在全国广州、佛山、长沙、成都等七大城市同步开展“邻里减碳官”系列公益活动；绿城服务以“社商助农、运营兴乡、就业稳农”三维协同助力城乡共富；华润万象生活“万象守护爱育希望”2025公益助农活动全国上线；第一服务与溪有物种联合发起的「绿服务3.0超级增长启航营」圆满举行；保利物业承办的2025社会治理与协同创新城市高质量发展会议暨第五届镇长论坛在深圳召开；万物云与生态环境部宣传教育中心等单位联合发起的“美丽中国，我是行动者——绿色空间使用者行动”全国案例交流在深圳举行。

　　本季度产业链动态的内容重点关注：深铁集团再向万科借款22亿，累计输血达269亿；盈峰环境三季度营收增1.21%，净利润同比降60.12%；劲旅环境前三季度营业收入11.76亿元，净利润1.25亿元；重庆环卫集团子公司重庆三峰城市环境服务中标汕尾市近20亿城服项目；侨银股份向银行申请6亿元综合授信额度，同时拟开展1亿元保理融资业务；分别与阿联酋、乌兹别克斯坦代表团共拓智慧城市环保治理新空间；联合发起的首个全国性面向城市服务的无人驾驶与环卫机器人专委会于杭州正式成立；北京环境11月连中三元，新增环卫合同额近4.6亿元；库萨科技发布新款具身智能清扫机器人；辰鳗科技旗下小鳗管家综合能碳智控平台在福建霞浦方圆荟、南京恒通大厦、南通红星天铂等27个项目全面落地。